İşte pratikte sıklıkla karşılaşılan en yaygın 5 hata:
1. Aşırı uzun kiralama süresine ilişkin anlaşma
15-20 yıl "istikrarlı" gibi görünebilir ama gerçekte esneklik kaybıdır.
Bu süre zarfında:
– piyasa değişir
– kira değeri artar
– daha uygun kiracılar ortaya çıkar
Optimal olarak: Şartları gözden geçirme olasılığını dahil edin veya daha kısa bir vade seçin.
2. Sözleşmenin otomatik olarak yenilenmesi
Bu en tehlikeli durumlardan biridir; ret başvurusu yapmadığınız takdirde sözleşme otomatik olarak aynı süre ve aynı şartlarda uzar.
Sorun: Çoğu ev sahibi, taşınmaz mallara ilişkin Devlet Haklar Siciline bir şeyin sunulması gerektiğini bile bilmiyor.
Sonuç: Sözleşmeyi farkına bile varmadan "uzattınız".
3. Kira endekslemesinin eksikliği
Sabit bir miktar sadece bugün çekici görünüyor, ancak birkaç yıl sonra:
– enflasyon geliri “yiyor”
– piyasa kirası önemli ölçüde daha yüksek
– sözleşmeniz eski rakamlarda kalıyor
Sözleşmenin açık bir endeksleme formülüne (enflasyon veya normatif parasal değerleme) sahip olması önemlidir.
4. Sözleşmenin erken fesih imkanının bulunmaması
Uygulamada, sözleşmenin ya açık fesih gerekçeleri içermediği ya da uygulanması neredeyse imkansız olacak şekilde formüle edildiği durumlar vardır. Sonuç olarak, kiracının sistematik ihlalleri durumunda bile, mal sahibi fiilen sözleşmeye "bağlanır" ve mahkemeye gitmeye zorlanır.
5. Arazinin üçüncü şahıslar tarafından alt kiralamaya veya fiili kullanımına ilişkin kısıtlamaların bulunmaması
Uygulamada bu, arazinin, ev sahibinin hiçbir sözleşme ilişkisinin olmadığı tamamen farklı bir kişi tarafından işlendiği durumlara yol açmaktadır. Arsa üzerindeki kontrol kaybolur ve gerçek kiracıyı etkilemek çok daha zor hale gelir.
Sonuç olarak asıl sorun bireysel noktalarda değil, genel yaklaşımda yatmaktadır. Arazi kiralama sözleşmesi genellikle bir formalite olarak algılanır, ancak gerçekte varlığınızı yönetmek için önemli bir araçtır. Sadece gelir düzeyini değil aynı zamanda arsa üzerindeki kontrol düzeyini de belirler.
Bu nedenle, imzalamadan önce yalnızca kira tutarını değil aynı zamanda her koşulun-uzun vadeli sonuçlarını da değerlendirmek gerekir. Çünkü çoğu zaman hatalar ancak karmaşık ve uzun yasal prosedürler yoluyla düzeltilebildiğinde açıkça ortaya çıkar.
