Toptan tarım pazarlarına yönelik arazi parselleri için arazi kullanım mevzuatı rekabeti, bu tür projelerin arazi kullanım planlamasında{0}}pratik olarak en önemli sorunlardan biridir. Bunun nedeni, toptan tarım pazarlarının altyapısının doğası gereği karmaşık olması gerçeğinde yatmaktadır: ticaret platformlarını, depo-lojistik tesislerini, ulaşım hizmetlerini ve hizmet nesnelerini birleştirir ve bu da genellikle uygulamada çeşitli arazi kullanım yasalarının "rekabetine" yol açar.
Bu bilgi Hukuk Dr., Ukrayna Onurlu Avukatı, VI, VII toplantılarında Halk Vekili, Ukrayna Verkhovna Rada'nın Tarım Politikası ve Toprak İlişkileri Komitesi üyesi (2012-2014) Volodymyr Pylypenko tarafından paylaşılmaktadır.
Rakip arazi kullanım mevzuatına bir örnek 01.12 (Toptan tarım pazarları için altyapının yerleştirilmesi için) ve 03.07'dir (Ticaret binalarının inşası ve bakımı için). Bir toptan satış pazarında neredeyse her zaman ticaret pavyonları/alanları, idari binalar, hizmet binaları bulunur ve bu bazen yanlışlıkla 01.12 spesifik kodu yerine 03.07 veya 03.15 arazi kullanım kodunun atanmasına yol açabilir.
Tarımsal-hizmetler söz konusu olduğunda (üreticilere hizmet, ekipman, tarım kimyası, hizmet operasyonları), bazen 01.11 (Tarımda hizmet sağlamak için) ve 01.12 (Toptan tarım pazarlarına yönelik altyapının yerleştirilmesi için) kodları arasında rekabet vardır.
Adli uygulama mantığına karşılık gelen arazi kullanım kodlarının çakışmasının üstesinden gelmek için önerilen algoritma:
1. Parselin tapu belgelerinden ve Devlet Tapu Kadastro bilgilerinden arazi kategorisini belirleyin. Arazi kategorisi tarımsal ise, arazinin yasal rejiminde uygun bir değişiklik yapılmadan konut ve kamu arazilerine ait bir arazi kullanım kodunun tahsis edilmesi mümkün değildir. Kamu ihtiyaçları için arazi kullanıcılarından alınanlar da dahil olmak üzere, halihazırda oluşturulmuş bir arazi parselinin toptan tarım pazarına devredildiği durumlar vardır. Ukrayna "Toptan Tarım Piyasalarına İlişkin" Kanunun 10. Maddesi, kamu ihtiyaçları için satın alma/kamulaştırmayı öngörmektedir ve usul olarak bu tür işlemler, Ukrayna Arazi Kanunu kurallarına göre (Madde 146, 149, vb.) ve gerekirse (özel mülkiyet söz konusu olduğunda), Ukrayna'nın özel mülkiyetinde bulunan, özel mülkiyette olan Arsalar, Diğer Gayrimenkul Nesnelerinin Yabancılaştırılması Hakkında Özel Kanunu dikkate alınarak, kamu ihtiyaçları için gerçekleştirilir. veya sosyal gereklilik nedenleri."
Bu durumda tarım arazilerinin kamulaştırıldığı, belirlenen kategori içerisinde sadece arazi kullanım türünün değiştiği durumlar söz konusudur. Bu nedenle kamulaştırma ve toptan tarım piyasasına devredildikten sonra korunacak doğru arazi kategorisinin belirlenmesi için önceki arazi kullanıcısının tapu belgelerinin dikkate alınması gerekmektedir.
Arazi mevzuatı, toptan tarım pazarlarının altyapısını doğrudan tarım arazileri kategorisine bağlamaktadır. Bu nedenle, Ukrayna Arazi Kanunu'nun 22. Maddesi, tarım arazilerinin tarımsal ürünlerin üretimi, tarımsal bilimsel araştırma ve eğitim faaliyetleri için ve ayrıca toptan tarım pazarlarının altyapısı da dahil olmak üzere ilgili üretim altyapısının yerleştirilmesi için sağlanan alanları içerdiğini tanımlamaktadır.
Bu mevzuat mantığı Arazi Kullanım Türlerinin Sınıflandırılmasında ayrıntılı olarak açıklanmaktadır; burada "Tarım Arazileri" bölümünde ayrı bir arazi kullanımı türü 01.12 sağlanmaktadır - "Toptan tarım pazarları için altyapının yerleştirilmesi için." Bu nedenle, arazi yasal rejimi açısından bakıldığında, bir toptan satış pazarının (tarım pazarının bir altyapı nesnesi olarak) yerleştirilmesi, arazi yönetimi belgelerinde karşılık gelen arazi kullanım tipinin (01.12) belirlenmesi ve bunun Devlet Arazi Kadastro bilgisine yansıtılması yoluyla tarım arazileri üzerinde resmileştirilmelidir.
2. Parseli birincil belgelerden (karar/sözleşme/devlet kanunu/arazi yönetimi projesi) sağlamanın "ana amacını" belirleyin.
3. Uzmanlık ilkesini (lexspecis) uygulayın: Sınıflandırıcıda sizin durumunuza özel bir kod varsa onu seçin. Toptan tarım pazarlarının altyapısı için sınıflandırıcı doğrudan 01.12 kodunu içerir.
4. Kentsel planlama belgelerine (işlevsel bölge/imar planı/kapsamlı plan) uygunluğu kontrol edin. Bu, özellikle arsanın yerleşim alanı içinde yer alması durumunda önemlidir. İşlevsel bölge "tarımsal-lojistik/üretim/depo/pazar altyapısı" ise 01.12 kodu tartışılmazdır.
5. Parsel içerisinde yer alan altyapının hukuki niteliğinin belirlenmesi. Projenin/nesnenin aslında bir perakende alışveriş merkezi değil, toptan bir tarım pazarı olduğunu belirleyin. En güçlü göstergeler: 1) halihazırda alınmış veya eş zamanlı olarak alınıyorsa, kanuna uygun olarak verilen toptan tarım piyasasının durumu (yetkili kurumun emri + sertifika); 2) operasyon kuralları/iş modeli (toptan ticaret akışı, tarım ürünleri, lojistik, kayıpların azaltılması, bir kompleks olarak "tarımsal pazar altyapısı"). Toptan tarım piyasasının altyapısı (mal akışı + lojistik + üretici/alıcı için hizmet) hakimse, 01.12 kodunun kullanılması tavsiye edilir. Ticari ticaretin hakim olması durumunda (belirli bir tarımsal "piyasa" işlevi olmayan mağazalar/pavyonlar), 03.07 kodu (veya Sınıflandırıcının önceki sürümünde 03.10 kodu) geçerli olur.
01.12 ve 03.07 (önceden 03.10) kodları "aynı" arazi kullanım amacının çeşitleri değil, farklı yasal rejimlerin kodlarıdır çünkü 01.12 doğrudan tarım arazileri dizisi içindedir, 03.10 ise kamu/ticari altyapı nesnelerini tanımlar.
Toptan tarım pazarlarına yönelik arazilere neden 01.12 kodu verilmesi gerekiyor ve bu tür arazilerin kamu inşaatı arazileri olarak sınıflandırılmasının riskleri.
Birincisi, Ukrayna Arazi Kanunu'nda doğrudan bir gösterge var: Toptan tarım pazarlarının altyapısı, tarım arazilerinin bir bileşenidir. Ukrayna Arazi Kanunu'nun 22. maddesi, tarım arazilerinin sağlandığı amaçlar kapsamında doğrudan toptan tarım pazarlarının altyapısını içermektedir. Bu nedenle, eğer amaç esasen bir "toptan tarım pazarı" ise, arazi kullanımının doğru temeli kamu inşaatı değil, tarım arazileridir.
İkinci olarak, arazi kullanımı ve imar planı (LUZP), genel "piyasa" kodu 03.07'den (daha önce 03.10) öncelikli olan özel, dar bir kod olan 01.12'yi sağlar.
Üçüncüsü, tarım arazilerinin tarım amaçlı kullanılmasının önceliği. Ukrayna Arazi Kanunu, tarıma uygun arazilerin önceliğini belirler ve bu arazilerin "tarımsal amaçlar" dışında tahsis edilmesinde dikkatli olunmasını sağlar. Toptan tarım piyasası işlevsel olarak tarımsal üretim zincirinin (lojistik/depolama/birincil işleme vb.) bir parçasıysa, bu tür arazilere 03.07 (önceden 03.10) kodu atanarak kamu inşaatına dönüştürülmesi, Ukrayna Arazi Kanununun 22, 23. Maddelerine aykırı olarak tarım arazilerinden haksız bir çıkarma olarak görünmektedir.
Dördüncüsü, 03.07 (önceden 03.10) kodunun uygulanması, kentsel planlama gerekliliklerine sıkı bir şekilde uyulmasını gerektirir. Böylece konut ve kamu arazileri genel plan ve diğer kentsel planlama belgelerine uygun olarak kullanılmaktadır. Nüfusun yoğunlaştığı alanların dışındaki parseller için bu, genellikle uygun planlama temeli ve işlevsel gerekçe olmadan, yetkililerin/düzenleyici kurumların bu tür "kentsel" kullanımın meşruiyetini sorgulayacağı anlamına gelir.
Önemli bir açıklama: Ukrayna Arazi Kanunu'nun 38. Maddesinin mevcut versiyonu, konut ve kamu arazileri kavramını, "yalnızca nüfuslu alanlar içinde" doğrudan bir bağlantı olmaksızın işlevsel olarak formüle etmektedir. Ancak, bir arsanın toptan tarım pazarına devri 17.06.2020 tarihinden önce gerçekleşmişse (Ukrayna Arazi Kanunu'nun 38. Maddesinde değişiklik yapılmadan önce), o zaman o arsanın kamu inşaatı olarak sınıflandırılması mümkün değildir.
Bölgenin işlevsel amacına (kentsel planlama belgeleri) ve arazi kullanımının uygun şekilde belirlenmesine ilişkin gerekliliklerin yerine getirilmesi koşuluyla, nüfuslu alanlarda 01.12 "Toptan tarım pazarları için altyapının yerleştirilmesi için" arazi kullanım tipine sahip bir arsanın yerleştirilmesi konusunda herhangi bir düzenleyici yasak yoktur. Ukrayna'nın "Toptan Tarım Piyasalarına İlişkin" Kanunu, tarımsal altyapı yerlerinin, ekonomik çıkar temelinde ("yalnızca nüfuslu alanların dışında" çekincesi olmaksızın) "ilgili bölgede" yetkili merkezi organ tarafından belirlenmesini öngörmektedir.
Benzer şekilde, 03.07 kodunun yalnızca yerleşim yerlerindeki arsalara atanmasına ilişkin genel bir mevzuat yasağı yoktur. 2020'den bu yana, Ukrayna Arazi Kanunu'ndaki konut ve kamu arazilerinin tanımı yalnızca nüfuslu alanlara bağlı olmayıp, işlevsel kullanımla (konut binalarının, kamu binalarının ve yapılarının yerleştirilmesi vb.) tanımlanmaktadır.
Sonuçlar
Toptan tarım pazarlarına yönelik özel bir yasal rejimin varlığı, ana sorunu ortadan kaldırmaz; arazi kullanım mevzuatında "rekabet" yaratan arazi yasal düzenlemesinin parçalanması ve bunun sonucunda tarımsal işletmeler için artan çatışma ve düzenleme riskleri.
Aynı zamanda, yukarıda açıklanan mevzuat mantığı, tarım arazilerinin artan koruması ve devletin bunların öncelikli olarak tarımsal amaçlarla kullanılmasını sağlama niyeti göz önüne alındığında, toptan tarım pazarları, kanunla belirlenen prosedüre uygun olarak, toptan tarım pazarları için altyapının yerleştirilmesi amacıyla özel amaçlı araziler edinir. Bu nedenle, bu durumda karşılık gelen parsellere mümkün olan ve gerçek kullanım koduna karşılık gelen 01.12 arazi kullanım kodu atanabilir.
Pratik boyutta, "doğru" arazi kullanım kodunun belirlenmesi, toptan tarım piyasasının karmaşık altyapısının sadece unsurları olan bireysel nesnelerin (pavyonlar, ticaret binaları) resmi işaretlerinden ziyade parsel oluşumuna, altyapının fiili baskın işlevine ve kentsel planlama kısıtlamalarına (işlevsel bölgeler) ilişkin birincil belgelere dayanmalıdır. Toptan bir tarım piyasası için arazi haklarını resmileştirirken belgelerin kaliteli bir yasal kontrolü, altyapı projesi uygulamasının öngörülebilirliği, yatırımların korunması ve hukuki ihtilaflar ve kanuni yaptırım risklerinin en aza indirilmesi gibi temel hususları sağlar.
